Es war an einem verregneten Sonntagmorgen, als wir beim Frühstück saßen und mein Mann plötzlich sagte: „Du, die Wohnung von Tante Gertrud steht jetzt schon drei Monate leer. Was ist, wenn wir die mal bei Airbnb reinstellen?" Ich schaute ihn über meine Kaffeetasse hinweg an und musste lachen. „Klar, und dann kommen die Touristen und verwüsten alles." Aber der Gedanke ließ uns nicht los. Die Wohnung war schließlich gemietet, nicht gekauft, und Tante Gertrud war für unbestimmte Zeit zu ihrer Tochter nach Kanada gezogen. Die Miete lief weiter, das Konto wurde jeden Monat belastet, und die Räume standen einfach nur da und sammelten Staub.
In den folgenden Tagen recherchierten wir erstmal gründlich, was das überhaupt bedeuten würde. Kurzzeitvermietung, Untervermietung, Airbnb – die Begriffe schwirrten uns im Kopf herum wie aufgescheuchte Wespen. Was wir dabei herausfanden, war ehrlich gesagt ziemlich ernüchternd. Die rechtliche Lage bei der Untervermietung von Mietwohnungen ist nämlich komplizierter, als man denkt. Man kann nicht einfach seine gemietete Wohnung bei Airbnb einstellen und damit Geld verdienen, ohne vorher ein paar wichtige Dinge zu klären. Das erste und wichtigste: der Mietvertrag. In den meisten Standardmietverträgen steht irgendwo ein kleiner Passus zur Untervermietung, und der besagt meist, dass man die Erlaubnis des Vermieters braucht. Ohne diese Erlaubnis handelt es sich um eine Vertragsverletzung, die im schlimmsten Fall zur fristlosen Kündigung führen kann.
Mein Mann, der immer der Optimist ist, meinte nur: „Ach komm, für ein paar Wochen im Jahr merkt das doch keiner." Aber genau da liegt der Hase im Pfeffer. Vermieter haben heutzutage durchaus ihre Methoden, herauszufinden, ob ihre Wohnungen auf Airbnb angeboten werden. Es gibt sogar spezialisierte Dienstleister, die für Hausverwaltungen das Internet nach ihren Objekten durchforsten. Und wenn dann plötzlich die Dreizimmerwohnung in der Musterstraße 12 mit genau dem gleichen Grundriss und der markanten Stuckdecke im Wohnzimmer auf Airbnb auftaucht, ist der Fall klar. Die Nachbarn sind übrigens auch nicht zu unterschätzen – wenn ständig fremde Menschen mit Rollkoffern durch das Treppenhaus poltern, wird schnell mal beim Vermieter angerufen.
Wir haben dann erstmal bei unserem Vermieter nachgefragt, ganz vorsichtig und hypothetisch formuliert. Die Antwort kam prompt und war eindeutig: Keine Untervermietung an Touristen, schon gar nicht über Airbnb. Punkt. Eine dauerhafte Untervermietung einzelner Zimmer an Studenten wäre eventuell möglich, aber nur mit schriftlicher Genehmigung und nur, wenn wir selbst noch in der Wohnung wohnen würden. Die gewerbliche Kurzzeitvermietung sei aber kategorisch ausgeschlossen. Der Vermieter erklärte uns, dass er schlechte Erfahrungen gemacht hatte – in einem anderen Haus hatte ein Mieter seine Wohnung als Party-Location vermietet, und die Beschwerden der Nachbarn hätten nicht mehr aufgehört.
Das war natürlich erstmal enttäuschend, aber im Nachhinein betrachtet wahrscheinlich auch ganz gut so. Denn bei unseren Recherchen stießen wir auf noch ganz andere Hürden, die wir anfangs gar nicht auf dem Schirm hatten. In vielen deutschen Städten gibt es nämlich sogenannte Zweckentfremdungsverbote. Diese Regelungen sollen verhindern, dass Wohnraum knapp wird, weil zu viele Wohnungen an Touristen vermietet werden statt an Menschen, die dauerhaft eine Bleibe suchen. Berlin ist da besonders streng – dort darf man seine Wohnung ohne Genehmigung maximal 90 Tage im Jahr an Feriengäste vermieten, und auch nur, wenn man selbst hauptsächlich darin wohnt. Wer dagegen verstößt, muss mit Bußgeldern von bis zu 500.000 Euro rechnen. Ja, richtig gelesen, eine halbe Million Euro. Das ist kein Pappenstiel.
München hat ähnlich strenge Regeln, und selbst in kleineren Städten ziehen die Behörden nach. Hamburg, Frankfurt, Stuttgart – überall gibt es mittlerweile Auflagen und Genehmigungspflichten. Die Städte haben eigene Mitarbeiter, die nichts anderes tun, als Airbnb und andere Plattformen zu durchsuchen und illegale Angebote aufzuspüren. Dabei nutzen sie oft Scheinanfragen, um an die echten Adressen zu kommen. Wenn man dann erwischt wird, hilft auch die Ausrede nicht, man hätte es nicht gewusst. Unwissenheit schützt vor Strafe nicht, und die Behörden sind da mittlerweile ziemlich rigoros.
Ein Bekannter von uns, nennen wir ihn Thomas, hatte das auf die harte Tour lernen müssen. Er hatte seine Zweizimmerwohnung in Frankfurt ein halbes Jahr lang vermietet, während er beruflich im Ausland war. „Ist doch besser, als wenn sie leer steht", hatte er gedacht. Die Rechnung kam ein Jahr später: 15.000 Euro Bußgeld plus Nachzahlung der erzielten Mieteinnahmen. Zusätzlich hatte sein Vermieter ihm gekündigt, weil er die Untervermietung nicht genehmigt hatte. Thomas musste sich eine neue Wohnung suchen, und in Frankfurt ist das bekanntlich kein Vergnügen. Die Geschichte hat sich natürlich in unserem Freundeskreis herumgesprochen, und seitdem ist das Thema Airbnb erstmal vom Tisch.
Was viele auch nicht wissen: Selbst wenn der Vermieter zustimmt und die Stadt keine Einwände hat, gibt es noch die Steuerbehörden. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind steuerpflichtig, auch wenn es nur ein paar hundert Euro im Monat sind. Man muss die Einnahmen in der Steuererklärung angeben, und zwar in der Anlage V. Dabei kann man zwar auch Ausgaben wie Reinigung, Instandhaltung oder anteilige Nebenkosten absetzen, aber das bedeutet auch zusätzlichen Papierkram. Wer mehr als 520 Euro im Jahr mit Kurzzeitvermietung verdient, muss außerdem ein Gewerbe anmelden. Das bringt dann wieder neue Pflichten mit sich: Gewerbesteuer, eventuell Umsatzsteuer, und plötzlich ist man Unternehmer mit allen damit verbundenen Verpflichtungen.
Die Umsatzsteuer ist übrigens ein besonders tückisches Thema. Wenn man regelmäßig vermietet und dabei mehr als 22.000 Euro Umsatz im Jahr macht, wird man umsatzsteuerpflichtig. Das bedeutet, man muss auf die Übernachtungspreise 7% Umsatzsteuer aufschlagen und diese ans Finanzamt abführen. Viele Hobby-Vermieter wissen das nicht und bekommen dann Jahre später eine böse Überraschung, wenn das Finanzamt nachträglich die Umsatzsteuer einfordert – plus Zinsen und möglicherweise Strafen wegen Steuerhinterziehung.
Meine Schwester hatte mal überlegt, ihr Gästezimmer über Airbnb zu vermieten. Sie wohnt in einer Eigentumswohnung, da ist die Situation etwas anders. Aber auch da gibt es Fallstricke. In der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft kann die gewerbliche Nutzung ausgeschlossen sein. Selbst wenn man Eigentümer ist, kann man also nicht einfach machen, was man will. Die anderen Eigentümer haben ein Mitspracherecht, und wenn die Kurzzeitvermietung zu Störungen führt, können sie dagegen vorgehen. Meine Schwester hat dann mit ihren Nachbarn gesprochen, und die waren alles andere als begeistert von der Idee. „Wir wollen hier keine Hotel-Atmosphäre", war der einhellige Tenor. Also hat sie es gelassen.
Interessant ist auch die Versicherungsfrage, über die kaum jemand nachdenkt. Die normale Hausratversicherung greift meist nicht, wenn Schäden durch zahlende Gäste entstehen. Man braucht eine spezielle Versicherung für Ferienwohnungen oder muss seine bestehende Police erweitern. Das kostet extra und schmälert natürlich die Einnahmen. Auch die Haftpflichtversicherung sollte man prüfen – wenn ein Gast sich verletzt, weil ein Regal von der Wand fällt, kann das teuer werden. Airbnb bietet zwar eine Gastgebergarantie an, aber die hat viele Ausschlüsse und ersetzt nicht eine vernünftige eigene Absicherung.
Ein anderer Punkt, der oft unterschätzt wird, ist der Aufwand. Wir haben mal mit einem Paar gesprochen, das tatsächlich legal ein Zimmer über Airbnb vermietet. Die beiden meinten, es sei wie ein Nebenjob. Ständig kommen Anfragen, man muss die Verfügbarkeit pflegen, Preise anpassen, mit Gästen kommunizieren. Dann die Übergaben – jemand muss da sein, wenn die Gäste kommen und gehen. Nach jedem Gast muss geputzt werden, und zwar gründlich. Bettwäsche waschen, Bad schrubben, Küche säubern. „Manchmal frage ich mich, ob sich das wirklich lohnt", meinte die Frau. „Für die paar Euro, die nach Steuern und Kosten übrig bleiben, könnten wir auch einen Minijob machen."
Die Preisgestaltung ist auch so eine Wissenschaft für sich. Man muss die lokale Konkurrenz beobachten, saisonale Schwankungen berücksichtigen, auf Veranstaltungen in der Stadt reagieren. Wenn Messe ist, kann man mehr verlangen, in der Nebensaison muss man die Preise senken. Manche nutzen dafür sogar spezielle Software, die automatisch die Preise optimiert. Das kostet dann wieder extra. Und dann gibt es noch die Bewertungen – schlechte Kritiken können das Geschäft ruinieren. Ein unzufriedener Gast, der sich über Kleinigkeiten beschwert, und schon sinkt die Durchschnittsbewertung. Unter 4,5 Sternen wird es schwierig, überhaupt noch Buchungen zu bekommen.
Was uns bei unseren Recherchen auch aufgefallen ist: Die rechtliche Lage ändert sich ständig. Was heute erlaubt ist, kann morgen schon verboten sein. Die Städte verschärfen ihre Regelungen, die Plattformen ändern ihre AGBs, neue Gerichtsurteile schaffen Präzedenzfälle. Man muss ständig am Ball bleiben, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Es gibt mittlerweile sogar spezialisierte Anwälte und Beratungsfirmen, die sich nur mit dem Thema Kurzzeitvermietung beschäftigen. Das zeigt, wie komplex die Materie geworden ist.
Neulich haben wir einen Artikel gelesen über einen Mieter, der seine Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet hatte. Der Vermieter hatte davon Wind bekommen und fristlos gekündigt. Der Fall ging vor Gericht, und der Mieter verlor. Er musste nicht nur ausziehen, sondern auch die Gerichtskosten tragen und dem Vermieter Schadensersatz zahlen. Die Begründung des Gerichts: Die unerlaubte Untervermietung stelle eine so schwere Vertragsverletzung dar, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten sei. Besonders pikant: Der Mieter hatte nur zweimal für jeweils eine Woche untervermietet. Das Gericht sah darin trotzdem einen wichtigen Kündigungsgrund.
In unserem Haus gibt es übrigens auch so einen Fall. Im dritten Stock wohnt ein junger Mann, der IT-Berater ist und viel reist. Anfangs hatte er seine Wohnung während seiner Abwesenheit über Airbnb vermietet, ohne jemanden zu fragen. Die Hausverwaltung kam dahinter, weil sich andere Mieter über den ständigen Wechsel beschwert hatten. Fremde Menschen, die nachts ankommen, morgens mit Koffern die Treppe runterpoltern, die Haustür offen stehen lassen – das nervt einfach. Der junge Mann bekam eine Abmahnung und musste die Vermietung sofort einstellen. Er hatte Glück, dass es bei der Abmahnung blieb. Die Hausverwaltung hätte auch gleich kündigen können.
Interessanterweise gibt es aber auch legale Möglichkeiten der Untervermietung, die viele nicht kennen. Wenn man zum Beispiel aus beruflichen Gründen vorübergehend woanders wohnen muss, hat man oft einen Anspruch darauf, dass der Vermieter der Untervermietung zustimmt. Das gilt aber nur für die Untervermietung eines Teils der Wohnung und nur, wenn man selbst weiterhin dort gemeldet bleibt. Auch bei finanziellen Engpässen kann man argumentieren, dass man auf die Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen ist. Der Vermieter darf die Erlaubnis dann nur aus wichtigen Gründen verweigern, zum Beispiel wenn der Untermieter unzumutbar wäre oder die Wohnung überbelegt würde.
Eine Freundin von uns hat das geschickt genutzt. Als ihr Freund bei ihr eingezogen ist, haben sie offiziell ein Zimmer ihrer Dreizimmerwohnung untervermietet – natürlich mit Erlaubnis des Vermieters. Der Untermieter ist ein Doktorand, der nur unter der Woche da ist und am Wochenende zu seiner Familie fährt. Das funktioniert seit zwei Jahren problemlos. Der Vermieter ist zufrieden, weil alles legal und transparent läuft, die Nachbarn haben sich an den ruhigen Untermieter gewöhnt, und unsere Freundin freut sich über den finanziellen Zuschuss. Der Schlüssel zum Erfolg war die offene Kommunikation mit allen Beteiligten von Anfang an.
Wir haben auch gelernt, dass es einen Unterschied zwischen Untervermietung und Kurzzeitvermietung gibt. Bei der Untervermietung schließt man einen richtigen Untermietvertrag ab, der Untermieter wird oft sogar polizeilich gemeldet und wohnt für mehrere Monate in der Wohnung. Das ist rechtlich meist einfacher zu handhaben als die Kurzzeitvermietung an ständig wechselnde Touristen. Viele Vermieter, die einer klassischen Untervermietung zustimmen würden, lehnen Airbnb kategorisch ab. Der Grund: Bei der Kurzzeitvermietung ist die Fluktuation höher, die Abnutzung der Wohnung größer, und das Konfliktpotenzial mit den Nachbarn steigt.
Ein besonders kurioser Fall ereignete sich in Hamburg. Ein findiger Mieter hatte seine Wohnung als Fotolocation vermietet. Technisch gesehen keine Übernachtungsvermietung, also dachte er, er wäre auf der sicheren Seite. Pustekuchen! Die Stadt Hamburg sah darin trotzdem eine Zweckentfremdung, weil die Wohnung gewerblich genutzt wurde. Der Mieter musste 10.000 Euro Strafe zahlen und bekam obendrein die Kündigung vom Vermieter. Die Moral von der Geschichte: Auch kreative Umgehungsversuche funktionieren meist nicht.
Was viele auch nicht bedenken, sind die praktischen Probleme. Was macht man mit der Post, die während der Vermietung ankommt? Wie regelt man den Zugang zu persönlichen Sachen, die man in der Wohnung lässt? Was, wenn etwas kaputt geht oder gestohlen wird? Ein Bekannter hatte mal den Fall, dass seine Gäste die Waschmaschine ruiniert haben, weil sie zu viel Waschmittel benutzt haben. Die Reparatur hat 400 Euro gekostet, und Airbnb wollte nicht zahlen, weil es als normaler Verschleiß gewertet wurde. Am Ende blieb er auf den Kosten sitzen.
Die Kommunikation mit den Gästen kann auch anstrengend sein. Manche erwarten einen 24-Stunden-Service und rufen nachts um drei an, weil sie den Fernseher nicht bedienen können. Andere beschweren sich über Kleinigkeiten und drohen mit schlechten Bewertungen, um Rabatte zu erpressen. Man muss ein dickes Fell haben und diplomatisch bleiben, auch wenn man innerlich kocht. Eine Bekannte meinte mal: „Ich bin keine Vermieterin, ich bin Psychologin, Putzfrau, Concierge und Kummerkasten in einer Person."
Dann gibt es noch die Nachbarn zu bedenken. Selbst wenn alles legal ist, kann die Kurzzeitvermietung zu Spannungen im Haus führen. Die älteren Herrschaften im Erdgeschoss unseres Hauses würden ausflippen, wenn ständig Fremde durchs Treppenhaus laufen würden. Die haben schon Probleme damit, wenn der Paketbote zweimal am Tag klingelt. Man muss also auch das soziale Umfeld im Blick haben. Es bringt nichts, wenn man zwar legal vermietet, aber sich mit allen Nachbarn zerstreitet. Das Leben wird dann schnell zur Hölle.
Trotz all dieser Hürden und Probleme boomt das Geschäft mit der Kurzzeitvermietung natürlich weiter. Für manche ist es tatsächlich lukrativ, besonders in touristischen Hotspots oder während Großveranstaltungen. Wir kennen ein Ehepaar, das extra eine kleine Wohnung gekauft hat, nur um sie über Airbnb zu vermieten. Die haben alles richtig gemacht: Genehmigungen eingeholt, Gewerbe angemeldet, Versicherungen abgeschlossen. Die Wohnung läuft super, fast immer ausgebucht. Aber die beiden sagen auch: „Das ist ein Vollzeitjob. Wir haben uns das am Anfang viel einfacher vorgestellt."
Die Plattformen selbst machen es einem auch nicht unbedingt leichter. Airbnb zum Beispiel gibt zwar Tipps zur rechtlichen Situation, übernimmt aber keine Verantwortung. Im Kleingedruckten steht, dass man selbst dafür verantwortlich ist, alle Gesetze und Vorschriften einzuhalten. Wenn man erwischt wird, steht man alleine da. Die Plattform zahlt keine Bußgelder und hilft auch nicht bei Rechtsstreitigkeiten mit dem Vermieter. Man ist komplett auf sich gestellt.
Es gibt mittlerweile auch Alternativen zu Airbnb, aber die haben meist die gleichen rechtlichen Probleme. Ob Booking.com, Vrbo oder deutsche Anbieter wie Homeaway – die Grundproblematik bleibt dieselbe. Man braucht die Erlaubnis des Vermieters, muss lokale Vorschriften beachten und steuerliche Pflichten erfüllen. Manche Plattformen sind sogar noch strikter als Airbnb und verlangen Nachweise über Genehmigungen, bevor man überhaupt inserieren kann.
Was wir aus der ganzen Geschichte gelernt haben? Ehrlichkeit währt am längsten. Wer seine Wohnung untervermieten will, sollte das offen mit dem Vermieter besprechen. Vielleicht findet sich ja eine Lösung, mit der alle leben können. Heimlichtuerei führt fast immer zu Problemen. Und man sollte sich vorher genau informieren, welche Regeln in der eigenen Stadt gelten. Ein Anruf beim Wohnungsamt oder eine Beratung bei einem Mieterverein kann viel Ärger ersparen.
Die Geschichte mit Tante Gertruds Wohnung hat übrigens ein unerwartetes Happy End genommen. Wir haben mit dem Vermieter über die Situation gesprochen, und er hatte Verständnis. Er hat uns erlaubt, die Wohnung an eine junge Familie unterzuvermieten, die für ein Jahr eine Bleibe gesucht hat, während ihr Haus renoviert wird. Alles legal, mit ordentlichem Untermietvertrag und zu einem fairen Preis. Die Familie ist glücklich, der Vermieter zufrieden, und wir müssen keine Miete für eine leerstehende Wohnung zahlen. Manchmal sind die konventionellen Lösungen eben doch die besten.
Am Ende des Tages muss jeder selbst entscheiden, ob sich der Aufwand und das Risiko lohnen. Für manche mag die Kurzzeitvermietung eine gute Einnahmequelle sein, für andere ist es nur Stress und Ärger. Wir haben für uns entschieden, dass es das nicht wert ist. Lieber konzentrieren wir uns auf andere Dinge und genießen unsere Wohnung selbst, statt sie mit Fremden zu teilen. Aber wer weiß, vielleicht ändert sich unsere Meinung ja noch, wenn die Kinder aus dem Haus sind und wir plötzlich zu viele Zimmer haben. Bis dahin beobachten wir das Ganze aus sicherer Entfernung und sind froh, dass wir nicht zu den Leuten gehören, die nachts Anrufe von verzweifelten Airbnb-Gästen bekommen, die den Hausschlüssel verloren haben.
