Zuletzt aktualisiert: 12. April 2026
🔹 Worum es heute geht: Der Energieausweis beim Vermieten – was die Effizienzklassen F und G 2026 tatsächlich bedeuten, welche Pflichten Vermieter haben und was sich mit der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) konkret verändert. 🔹 Was wir gelernt haben: Ein schlechter Energieausweis ist kein sofortiges Vermietungsverbot – aber die Pflichten für Vermieter werden schrittweise konkreter und teurer, wenn man sie ignoriert. 🔹 Was Leser:innen davon haben: Eine ehrliche, praxisnahe Übersicht über Rechte, Pflichten und die wirklich wichtigen Fragen rund ums Vermieten mit schlechter Energieklasse – ohne Panikmache, aber mit klaren Fakten.
Im Frühjahr 2026 sorgt ausgerechnet ein Streit im Berliner Abgeordnetenhaus für hitzige Debatten: Die CDU-Fraktion hat einen Antrag eingebracht, der die Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Bundesrecht weiter verzögern soll – mit dem Argument, kleine Vermieter würden sonst finanziell überfordert. Gleichzeitig haben Mieterverbände in NRW erste Musterklagen eingereicht, weil Vermieter den Energieausweis bei Wohnungsbesichtigungen schlicht nicht vorlegen. Wir saßen neulich beim Frühstück mit unserer Nachbarin Sigrid – sie vermietet seit zwanzig Jahren eine Zweizimmerwohnung in Wuppertal –, und sie sagte, leicht frustriert: „Ich habe dieses Papier irgendwann mal ausgestellt, aber ehrlich gesagt weiß ich nicht mehr, wo es liegt."
Sigrid ist kein Einzelfall. Und ihr Satz hat uns zu diesem Text gebracht.
(Beispielangabe – individuelle Situationen können je nach Region, Gebäudealter und Einzelfall abweichen.)
Ganz am Anfang wollen wir eine Sache klarstellen, die in vielen Medien falsch dargestellt wird: Es gibt in Deutschland im Jahr 2026 kein allgemeines Vermietungsverbot für Gebäude mit der Energieklasse F oder G. Dieser Mythos kursiert spätestens seit 2022 in deutschen Vermietergruppen auf Facebook und WhatsApp – befeuert von missverstandenen EU-Schlagzeilen. Die EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, kurz EPBD), die im Mai 2024 in überarbeiteter Form in Kraft trat, schreibt zwar ambitionierte Ziele fest, aber kein sofortiges Verbot. (Stand: 2026, Quelle: Europäisches Parlament, https://www.europarl.europa.eu/topics/de/article/20230111STO66394/eu-gebaeuderichtlinie-fakten-zum-beschluss) Was sich ändert, ist der Druck: auf Bundesebene, auf Vermieter – und auf den Geldbeutel.
Rückblickend betrachtet war es bei uns selbst auch so: Als wir 2019 die kleine Wohnung unserer Eltern zum ersten Mal vermietet haben, wussten wir ungefähr so viel über Energieausweise wie über quantitative Mechanik. Der Makler sagte, wir bräuchten „das Ding" und besorgte es gegen eine Gebühr. Klasse D stand drauf. Wir nickten, hefteten es ab, und das war's. Heute würden wir das ganz anders angehen – nicht weil wir Angst vor Strafen hätten, sondern weil wir mittlerweile verstehen, was dieses Dokument wirklich bedeutet und was es langfristig für Vermieter und Mieter gleichermaßen heißt.
Mit der Zeit wurde uns klar, dass es zwei Arten von Energieausweis gibt – und dass der Unterschied erheblich ist. Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner:innen der letzten drei Jahre. Er ist günstiger in der Erstellung (häufig zwischen 50 und 100 Euro), aber auch ungenauer – weil er stark davon abhängt, wie sparsam oder verschwenderisch die Vormieter geheizt haben. (Beispielangabe – Preise variieren je nach Anbieter und Region.) Der Bedarfsausweis hingegen berechnet theoretisch, wie viel Energie das Gebäude bei standardisierter Nutzung brauchen würde – unabhängig davon, wer drin wohnt. Er kostet meist zwischen 300 und 500 Euro, ist aber deutlich aussagekräftiger. (Beispielangabe – kann je nach Anbieter, Gebäudegröße und Einzelfall abweichen.)
Wer ist zu welchem Typ verpflichtet? Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, die vor dem 1. November 1977 gebaut wurden und nicht nach der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert wurden, ist der Bedarfsausweis Pflicht. Für neuere oder größere Gebäude besteht in der Regel Wahlfreiheit. (Stand: 2026, Quelle: Bundesregierung / GEG – Gebäudeenergiegesetz 2024)
Später haben wir gemerkt, dass das Gesetz beim Energieausweis keine Kulanz kennt – zumindest in der Theorie. Die Pflichten für Vermieter sind im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt und klar: Bei jeder Besichtigung muss der Energieausweis unaufgefordert vorgelegt werden. Wer inseriert, muss die wichtigsten Kennwerte – also den Energiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²·a), die Energieeffizienzklasse sowie den Heizungstyp – bereits in der Immobilienanzeige angeben. Wer das nicht tut, riskiert ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. (Stand: 2026, Quelle: § 87 GEG – Gebäudeenergiegesetz) In der Praxis werden diese Bußgelder allerdings selten verhängt, weil die Aufsichtsbehörden – in der Regel die Bauaufsichtsämter der Kommunen – personell chronisch unterbeset sind.
Sigrid hätte das mit dem Vorlegen eigentlich wissen können. Aber sie hat nie eine Mahnung erhalten. Das macht die Situation nicht besser – es erklärt nur, warum so viele Vermieter die Pflichten schlicht nicht ernst nehmen.
Ganz ehrlich, am Anfang wussten wir das nicht: Was bedeuten die Energieklassen eigentlich konkret? Die Skala reicht von A+ bis H. Wer mit einer Wohnung der Klasse F oder G inseriert, vermittelt potenziellen Mieter:innen: Hier wird es teuer im Winter. Die folgende Tabelle zeigt die Klassen, die typischen Kennwerte und was das ungefähr für die Heizkosten bedeutet – basierend auf aktuellen Referenzwerten:
| Klasse | Endenergiebedarf (kWh/(m²·a)) |
Einschätzung (Heizkosten) bei 70 m² Wohnung (ca.) |
|---|---|---|
| A+ | unter 30 | sehr niedrig, unter 300 €/Jahr |
| A | 30–50 | niedrig, ca. 300–500 €/Jahr |
| B | 50–75 | moderat, ca. 500–750 €/Jahr |
| C | 75–100 | mittel, ca. 750–1.000 €/Jahr |
| D | 100–130 | erhöht, ca. 1.000–1.300 €/Jahr |
| E | 130–160 | hoch, ca. 1.300–1.600 €/Jahr |
| F | 160–200 | sehr hoch, ca. 1.600–2.000 €/Jahr |
| G | 200–250 | extrem hoch, über 2.000 €/Jahr |
| H | über 250 | Sanierung dringend empfohlen |
(Beispielangabe – Heizkosten variieren je nach Energieträger, Region, individuellem Verbrauch und aktuellem Energiepreis. Stand: 2026.)
In den ersten Gesprächen mit Vermieter:innen, die wir für diesen Beitrag befragt haben, kam immer wieder eine Frage: „Darf ich meine F-Klasse-Wohnung 2026 überhaupt noch vermieten?" Die Antwort lautet: Ja – mit Einschränkungen, die man kennen sollte. Es gibt kein Verbot. Aber es gibt Pflichten, die bei Nichterfüllung teuer werden können. Und es gibt Fristen, die in den nächsten Jahren deutlich mehr Gewicht bekommen werden.
Die EU-Gebäuderichtlinie 2024 (EPBD) sieht vor, dass Mitgliedstaaten bis 2030 alle Wohngebäude, die zur schlechtesten Energieklasse gehören (in der Regel der unterste 15-Prozent-Bestand), auf mindestens Klasse E bringen sollen. Bis 2033 soll dieser Bestand mindestens Klasse D erreichen. (Stand: 2026, Quelle: Europäisches Parlament, https://www.europarl.europa.eu/topics/de/article/20230111STO66394/eu-gebaeuderichtlinie-fakten-zum-beschluss) Wie genau Deutschland diese Vorgaben in nationales Recht umsetzt, ist im Frühjahr 2026 noch politisch umstritten – der eingangs erwähnte Berliner Streit ist nur ein Symptom davon.
Mit der Zeit wurde uns klar, dass das GEG bereits heute konkrete Sanierungspflichten enthält, die unabhängig von der EPBD gelten. Die wichtigsten davon:
Erstens: Wer ein Haus kauft, das vor 1977 gebaut wurde und noch nie energetisch saniert wurde, muss die oberste Geschossdecke oder das Dach innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb dämmen. (Stand: 2026, § 47 GEG) Zweitens: Heizungsanlagen, die älter als 30 Jahre sind und mit fossilen Brennstoffen betrieben werden (Ausnahme: Niedertemperatur- und Brennwertkessel), müssen in der Regel außer Betrieb genommen werden. (Stand: 2026, § 72 GEG – Ausnahmen gelten für selbstnutzende Eigentümer:innen unter bestimmten Voraussetzungen.) Drittens: Ab 2024 gilt das sogenannte 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Gebot beim Einbau neuer Heizungen – das sogenannte Heizungsgesetz, das nach langer politischer Auseinandersetzung 2023 verabschiedet wurde. (Beispielangabe – kann je nach Gebäudetyp, Fernwärmenetz und kommunaler Wärmeplanung abweichen.)
Das bedeutet: Wer eine Wohnung der Klasse F oder G vermietet und gleichzeitig eine alte Ölheizung betreibt, sitzt auf einem Sanierungsberg – auch wenn es noch kein Vermietungsverbot gibt.
„Rückblickend betrachtet hätten wir früher anfangen sollen", sagt Sigrid, wenn wir über ihre Wuppertaler Wohnung sprechen. Das Haus stammt aus den 1960er Jahren, die Fenster sind doppelt verglast, aber die Fassade hat keine Außendämmung, und die Gasheizung läuft seit 2001. Energieklasse F. Sie hat den Ausweis irgendwo in einem Aktenordner – ausgestellt 2019, gültig bis 2029. Energieausweise gelten in der Regel zehn Jahre. Das heißt: Was 2019 ausgestellt wurde, ist erst 2029 zu erneuern – egal, ob in der Zwischenzeit saniert wurde oder nicht. (Stand: 2026, § 79 GEG)
Wir haben ihr geraten: Auch wenn der Ausweis noch gültig ist, lohnt es sich, die Energieberatung zu suchen – vor allem, weil die Bundesförderung für Einzelmaßnahmen (BEA) und die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) aktuell noch attraktive Zuschüsse bieten, die aber politisch umkämpft und nicht dauerhaft gesichert sind. (Beispielangabe – Förderprogramme können sich ändern; aktuelle Konditionen beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle BAFA oder der KfW prüfen.)
Ganz ehrlich, am Anfang wussten wir das nicht – und viele Vermieter:innen wissen es immer noch nicht: Der Energieausweis muss nicht nur vorgelegt, sondern auch übergeben werden. Spätestens bei Vertragsunterzeichnung ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Kopie des Ausweises auszuhändigen. Wird das vergessen, ist das zwar kein Kündigungsgrund für den Mieter, aber es kann bei Rechtsstreitigkeiten relevant werden. (Stand: 2026, § 80 Abs. 3 GEG)
Außerdem: Der Energieausweis hat keinen direkten Einfluss auf die Miethöhe. Es gibt keine gesetzliche Regelung, die besagt, dass eine Wohnung mit Klasse F günstiger vermietet werden muss als eine mit Klasse B. Der Markt regelt das in der Praxis oft selbst – Mieter:innen rechnen mit hohen Nebenkosten, wenn die Klasse schlecht ist. Aber rechtlich verpflichtend ist keine Mietminderung wegen schlechter Energieklasse allein. (Beispielangabe – Gerichte beurteilen Einzelfälle individuell; bei konkreten Fragen empfiehlt sich anwaltlicher Rat.)
In den letzten Monaten haben wir viel über die Frage nachgedacht, wie Klimaschutz und soziale Gerechtigkeit beim Thema Gebäudesanierung zusammenpassen – oder auch nicht. Der NABU hat 2025 eine Studie veröffentlicht, die zeigt, dass rund 40 Prozent des deutschen Wohngebäudebestands eine Energieklasse von E oder schlechter aufweist. (Stand: 2026, Quelle: NABU – Naturschutzbund Deutschland, https://www.nabu.de/umwelt-und-ressourcen/energie/gebaeude/index.html) Das ist nicht nur ein Problem für die Klimabilanz – es trifft vor allem Geringverdiener, die häufiger in schlecht sanierten Wohnungen leben und entsprechend höhere Heizkosten tragen.
Der BUND Naturschutz hat in diesem Zusammenhang wiederholt gefordert, dass die Sanierungspflichten sozial abgefedert werden müssen – zum Beispiel durch direkte Mietzuschüsse oder eine Umlageregelung, die verhindert, dass Sanierungskosten 1:1 auf Mieter abgewälzt werden. (Stand: 2026, Quelle: BUND – Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland, https://www.bund.net/themen/bauen-wohnen/energetische-sanierung/) Die politische Debatte ist hier noch lange nicht abgeschlossen.
Später haben wir gemerkt, dass es bei alldem auch ums Dokumentieren geht – und das betrifft sowohl Vermieter als auch Mieter. Wer als Vermieter:in saniert, sollte alle Maßnahmen schriftlich festhalten: Rechnungen, Handwerkerquittungen, Förderbescheide. Wer als Mieter:in bei der Besichtigung keinen Energieausweis gezeigt bekommt, sollte das protokollieren – und ggf. nachfordern. Und wer als Vermieter:in dem Mieter keinen Ausweis aushändigt, könnte im schlimmsten Fall Probleme bekommen, wenn der Mieter hohe Nebenkosten anficht.
Deshalb haben wir uns eine kleine Checkliste ausgedacht:
✅ Praxis-Box: Energieausweis beim Vermieten – 6 Schritte für Vermieter:innen
Schritt 1: Prüfen, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt Energieausweise sind zehn Jahre gültig. Wer keinen hat oder dessen Ausweis abgelaufen ist, muss vor dem Inserieren einen neuen beantragen – beim Energieberater, Schornsteinfeger oder über entsprechende Online-Anbieter. (Preise variieren; Verbrauchsausweis ca. 50–100 €, Bedarfsausweis ca. 300–500 €)
Schritt 2: Kennwerte im Inserat korrekt angeben Das Gesetz verlangt mindestens: Energieeffizienzklasse, Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²·a), Energieträger für die Heizung und das Baujahr. Wer online inseriert, muss sicherstellen, dass die Plattform diese Felder korrekt ausfüllt. (Stand: 2026, § 80 Abs. 2 GEG)
Schritt 3: Bei der Besichtigung vorlegen Der Energieausweis muss bei jeder Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden – nicht erst auf Nachfrage. Am besten eine Kopie bereithalten, die Interessent:innen mitgenommen oder abfotografiert werden kann.
Schritt 4: Bei Vertragsunterzeichnung aushändigen Spätestens beim Unterzeichnen des Mietvertrags muss dem neuen Mieter eine Kopie des Energieausweises ausgehändigt werden. Das sollte im Übergabeprotokoll dokumentiert werden.
Schritt 5: Sanierungsbedarf prüfen lassen Wer ein älteres Gebäude vermietet, sollte einen zugelassenen Energieberater beauftragen – nicht nur aus Pflichtbewusstsein, sondern auch, weil eine qualifizierte Energieberatung Grundlage für Fördermittel ist. (Energieberater über die Energie-Effizienz-Experten-Liste des BAFA suchen.)
Schritt 6: Fristen im Blick behalten Die politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen ändern sich. Wer 2026 eine F-Klasse-Immobilie vermietet, sollte die Entwicklungen der EPBD-Umsetzung in Deutschland verfolgen – und möglichst früh mit der Planung von Sanierungsmaßnahmen beginnen, statt auf politische Verzögerungen zu vertrauen.
📝 Musterbrief: Nachforderung des Energieausweises durch Mieter:innen
Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name Vermieter:in], im Zusammenhang mit unserem am [Datum] unterzeichneten Mietvertrag über die Wohnung in [Adresse] weise ich darauf hin, dass mir bisher keine Kopie des Energieausweises ausgehändigt wurde, wie es § 80 Abs. 3 GEG vorsieht. Ich bitte Sie freundlich, mir den Energieausweis innerhalb von [14 Tagen / 7 Tagen] in Kopie zukommen zu lassen – per Post oder per E-Mail an [Ihre E-Mail-Adresse]. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen, [Ihr Name, Adresse, Datum]
(Dieser Musterbrief dient nur als Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Formulierungen können je nach Situation angepasst werden.)
💬 Häufige Fragen – und ehrliche Antworten
„Muss ich als Vermieter mein Haus sofort sanieren, wenn es Klasse F hat?"
Nein – nicht sofort. Ein verpflichtendes Vermietungsverbot wegen schlechter Energieklasse gibt es in Deutschland im Jahr 2026 nicht. Was es gibt, sind bestehende Sanierungspflichten aus dem GEG (zum Beispiel für Dämmung oder alte Heizungen), die unabhängig vom Vermieten gelten. Die EPBD 2024 setzt politische Ziele bis 2030 und 2033, aber die konkrete nationale Umsetzung ist noch nicht abgeschlossen. Wer Klasse F vermietet, muss das mit gutem Gewissen tun können – aber nicht naiv: Die Anforderungen werden in den nächsten Jahren wahrscheinlich strenger. Frühzeitig zu handeln ist klüger als abzuwarten. (Beispielangabe – rechtliche Entwicklungen können sich ändern; bei konkretem Handlungsbedarf empfiehlt sich anwaltlicher oder energieberaterischer Rat.)
„Was passiert, wenn ich den Energieausweis bei der Besichtigung nicht vorlege?"
Formal kann das ein Ordnungswidrigkeitsverfahren nach sich ziehen und ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. (Stand: 2026, § 108 GEG) In der Praxis werden solche Verstöße selten aktiv verfolgt – aber das kann sich ändern, und bei einem Rechtsstreit mit dem Mieter kann das Fehlen des Ausweises erschwerend wirken. Das Risiko lohnt sich schlicht nicht, zumal die Vorlage des Ausweises keinen nennenswerten Aufwand bedeutet.
„Darf ich als Mieter:in die Miete mindern, weil die Wohnung Klasse F hat?"
Das ist eine der häufigsten und gleichzeitig am schwierigsten zu beantwortenden Fragen. Eine allgemeine Mietminderung allein wegen schlechter Energieklasse ist rechtlich nicht vorgesehen – zumindest dann nicht, wenn die Klasse korrekt im Inserat angegeben wurde und der Mieter die Wohnung in Kenntnis dessen angemietet hat. Anders kann es liegen, wenn die tatsächliche energetische Qualität der Wohnung deutlich schlechter ist als angegeben, oder wenn Mängel wie undichte Fenster oder fehlende Dämmung zu unzumutbaren Wohnbedingungen führen. In solchen Einzelfällen sollten sich Mieter:innen anwaltlich beraten lassen. (Beispielangabe – Gerichte beurteilen Mietminderungsfälle individuell.)
Hinweis: Alle Angaben in diesem Beitrag sind nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert (Stand: April 2026), ersetzen jedoch keine individuelle Rechts- oder Energieberatung. Rechtliche, technische und steuerliche Sachverhalte können im Einzelfall abweichen. Bei konkreten Fragen empfehlen wir den Gang zur Mieterrechtsberatung, einem zugelassenen Energieberater oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Quellen (Auswahl): – Europäisches Parlament, EU-Gebäuderichtlinie (EPBD): https://www.europarl.europa.eu/topics/de/article/20230111STO66394/eu-gebaeuderichtlinie-fakten-zum-beschluss – NABU – Naturschutzbund Deutschland, Gebäude & Energie: https://www.nabu.de/umwelt-und-ressourcen/energie/gebaeude/index.html – BUND – Energetische Sanierung: https://www.bund.net/themen/bauen-wohnen/energetische-sanierung/ – GEG (Gebäudeenergiegesetz) 2024, insbesondere §§ 47, 72, 79, 80, 87, 108
