Seit Anfang 2026 tobt in deutschen Finanzämtern eine stille, aber spürbare Debatte: Der Bundesfinanzhof hat in jüngsten Verfahren klargestellt, dass bei lang andauerndem Leerstand die sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht nicht einfach vorausgesetzt werden darf – und das trifft Vermieter:innen in strukturschwachen Regionen wie der Lausitz, Teilen Sachsen-Anhalts oder dem nördlichen Hessen besonders hart. Gleichzeitig wird auf Bundesebene diskutiert, ob Leerstands-Werbungskosten an ein verpflichtendes kommunales Melderegister geknüpft werden sollen – ein Vorschlag, der aus dem Bauministerium kommt und in der Branche für erhebliche Unruhe sorgt. Wir am Küchentisch haben das alles hautnah miterlebt, denn unser kleines Mietshaus in Nordhessen stand fast ein Jahr leer – und die Steuererklärung danach war ein echtes Abenteuer.
Zuletzt aktualisiert: 1. April 2026
🔹 Worum es heute geht: Wie Vermieter:innen Renovierungskosten für leerstehende Immobilien und Darlehensszinsen korrekt in der Anlage V als Werbungskosten geltend machen können. 🔹 Was wir gelernt haben: Die Einkünfteerzielungsabsicht ist das A und O – wer sie nicht sauber dokumentiert, riskiert, dass das Finanzamt sämtliche Werbungskosten streicht. 🔹 Was Leser:innen davon haben: Konkrete Schritt-für-Schritt-Orientierung, welche Kosten absetzbar sind, worauf es rechtlich ankommt und wie ein vollständiger Beleg-Workflow aussehen kann.
In den ersten Wochen nach dem Auszug unserer letzten Mieterin war alles noch recht ruhig an unserem kleinen Küchentisch. „Na, bis die Neue einzieht, dauert es maximal drei Monate", sagte mein Mann Dieter damals zuversichtlich, während er den Kaffee einschenkte. Drei Monate wurden elf. In dieser Zeit liefen die Kosten weiter – die monatliche Darlehensrate, die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung, und schließlich: eine ziemlich umfangreiche Renovierung. Das Badezimmer brauchte neue Fliesen, der Putz an einer Außenwand musste erneuert werden, und das komplette Treppenhaus wollte frisch gestrichen sein. Als ich zum ersten Mal die Summen überblickte, wurde mir leicht schwindelig.
Ganz ehrlich, am Anfang wussten wir das nicht – nämlich, dass sich ein Großteil dieser Ausgaben steuerlich geltend machen lässt, selbst wenn zum Zeitpunkt der Arbeiten überhaupt keine Mieteinnahmen flossen. Die Anlage V – das Formular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG – kannte ich zwar dem Namen nach, aber was man dort alles eintragen darf, das war mir neu. Unser Steuerberater Herr Kaminski hat uns dann in einem langen Gespräch erklärt, wie das System funktioniert. Seitdem sitze ich nicht mehr ratlos vor dem Formular, sondern mit einer Tasse Tee und einem geordneten Belegordner.
Mit der Zeit wurde uns klar, dass die entscheidende Frage nicht lautet „Wie hoch sind meine Mieteinnahmen?" – sondern „Wie gut kann ich nachweisen, dass ich vermieten will?" Genau das ist der Dreh- und Angelpunkt der gesamten steuerlichen Behandlung von Leerstandskosten. Das Finanzamt erkennt Werbungskosten bei einem leerstehenden Objekt nur an, wenn eine sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Das bedeutet: Die Immobilie muss zur dauerhaften Vermietung bestimmt sein, und dieser Wille muss durch Handlungen nachgewiesen werden – etwa durch Inserate auf Immobilienportalen, Besichtigungsprotokolle, Maklerverträge oder Korrespondenz mit Interessenten. (Beispielangabe – kann je nach Finanzamtspraxis, Dauer des Leerstands und Einzelfall variieren.)
Rückblickend betrachtet war das bei uns knapp. Wir hatten zwar ein Inserat geschaltet, aber kein Protokoll über die Besichtigungen geführt. Auf Herrn Kaminskis Rat hin haben wir dann nachträglich eine Art Gedächtnisprotokolle erstellt – datiert, mit Namen der Interessenten, soweit erinnerlich – und diese dem Finanzamt beigefügt. Das wurde akzeptiert, aber es war eine Zitterpartie. Besser: Solche Unterlagen sofort und laufend pflegen, am besten digital.
Später haben wir gemerkt, dass es beim Thema Schuldzinsen noch einmal eine wichtige Unterscheidung gibt, die viele Vermieter:innen übersehen: Absetzbar sind ausschließlich die Zinsen eines Immobiliendarlehens – niemals die Tilgungsanteile. Das klingt simpel, sorgt in der Praxis aber immer wieder für Verwirrung, weil auf der monatlichen Abbuchung vom Konto natürlich der Gesamtbetrag zu sehen ist. Das Finanzamt akzeptiert nur die Schuldzinsen als Werbungskosten – nicht die Tilgung. Die Tilgung gilt als Vermögensbildung, nicht als Aufwand. Wer hier nicht sauber trennt, riskiert bei einer Betriebsprüfung eine unliebsame Nachzahlung.
Der praktische Weg führt über die Zinsbescheinigung der Bank. Eine jährliche Zinsbescheinigung der Bank listet Zinsen und Tilgung sauber getrennt auf – dieses Dokument ist in der Steuererklärung das wichtigste Beweismittel für die korrekte Höhe der absetzbaren Schuldzinsen. Bei Dieter und mir war das zum Glück kein Problem, weil unsere Hausbank diese Bescheinigung automatisch im Januar zuschickt. Schuldzinsen für Darlehen, die ausschließlich der Finanzierung einer vermieteten Immobilie dienen, können vollständig als Werbungskosten abgesetzt werden. (Beispielangabe – kann je nach Darlehenskonstellation und Nutzungsart abweichen.)
In den ersten Tagen unserer Recherche bin ich auf die sogenannte „Drei-Jahres-Regel" gestoßen, die ich am Küchentisch erst einmal laut vorlesen musste, weil ich es kaum glauben wollte. Hinter diesem harmlosen Namen verbirgt sich eine steuerliche Falle, die Vermieter:innen nach einem Immobilienkauf besonders im Blick behalten sollten. Wenn Instandsetzungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 % des Gebäudewertes übersteigen, werden sie zu „anschaffungsnahen Herstellungskosten" – und müssen über die AfA verteilt werden statt sofort abgezogen zu werden. Das bedeutet: Wer kurz nach dem Kauf groß renoviert, kann diese Kosten nicht im Jahr der Entstehung auf einen Schlag absetzen, sondern muss sie über die gesamte Abschreibungsdauer des Gebäudes verteilen – in der Regel über mehrere Jahrzehnte.
Ganz konkret: Nehmen wir an, eine Wohnung wird für 200.000 Euro gekauft, davon entfallen – nach einer für das Finanzamt akzeptablen Aufteilung – 160.000 Euro auf das Gebäude. Dann liegt die kritische Grenze bei 15 % von 160.000 Euro, also 24.000 Euro. Reparaturen und Renovierungen unterhalb dieser Grenze in den ersten drei Jahren können in der Regel sofort als Erhaltungsaufwendungen abgezogen werden. Wird die Grenze überschritten, gilt der gesamte Betrag als anschaffungsnahe Herstellungskosten. (Beispielangabe – kann je nach Kaufvertrag, Aufteilung und Einzelfall erheblich variieren. Steuerberaterrat empfohlen.)
Bei unserem Objekt lag das Baujahr bei 1978, und wir hatten es schon seit über zwanzig Jahren im Besitz – die Drei-Jahres-Frist war also längst abgelaufen. Trotzdem hat Herr Kaminski uns darauf hingewiesen, dass auch bei älteren Immobilien die Art der Maßnahme entscheidend ist: Erhaltungsmaßnahmen (also Reparaturen, die den ursprünglichen Zustand wiederherstellen) sind sofort abziehbar. Modernisierungsmaßnahmen, die den Standard der Immobilie deutlich verbessern, können unter Umständen als Herstellungskosten gewertet und müssen dann abgeschrieben werden.
Nachdem uns das alles klargeworden war, haben wir unsere Renovierungsarbeiten genau kategorisiert:
📊 Überblick: Welche Kosten bei Leerstand absetzbar sind
| Kostenart | Sofort abziehbar? | Hinweise |
| Schuldzinsen (Darlehen) | Ja, in der Regel | Nur Zinsen, nicht Tilgung; Zinsbescheinigung erforderlich |
| Malerarbeiten / Streichen | Ja, häufig | Gilt als Erhaltungsaufwand |
| Badezimmerfliesen (Ersatz) | Ja, häufig | Sofern kein deutlicher Qualitätssprung |
| Neue Heizungsanlage (komplett) | Ggf. abschreiben | Kann als Herstellungskosten gelten |
| Grundsteuer | Ja | Auch bei Leerstand |
| Gebäudeversicherung | Ja | Auch bei Leerstand |
| Fahrtkosten zur Immobilie | Ja, mit 0,30 €/km | Fahrtennachweis empfohlen |
| Maklerkosten (Mietersuche) | Ja | Direkt der Vermietung zugeordnet |
| Inseratskosten | Ja | Belege aufbewahren |
| Hausverwaltungskosten | Ja | |
| 15%-Grenze überschritten (1. 3 Jahre) | Nein, nur AfA | Abschreibung über Gebäudenutzungsdauer |
(Stand: 2026, Quelle: § 9 EStG, § 21 EStG, Anlage V; Beispielangaben – können je nach Einzelfall variieren.)
Einen Aspekt, den wir lange unterschätzt hatten, betrifft die Fahrtkosten. Jede Fahrt zur Immobilie – für die Besichtigung mit Interessenten, für die Abnahme von Handwerkerarbeiten, für Gespräche mit Nachbarn wegen des Briefkastens – kann in der Regel mit dem pauschalen Satz von 0,30 Euro pro gefahrenem Kilometer als Werbungskosten angesetzt werden. Wir hatten ungefähr dreißig solcher Fahrten, jeweils 47 Kilometer einfache Strecke. Das klingt nach wenig, macht in der Summe aber fast 1.400 Euro aus. (Beispielangabe – Kilometerpauschale kann durch Gesetzgeber angepasst werden; aktueller Stand Steuererklärung 2025: Stand 2026.)
Mit der Zeit wurde uns klar, dass die Steuererklärung für Vermieter:innen keine lästige Pflicht ist, sondern ein echtes Werkzeug zur Steueroptimierung. Jeder Euro Werbungskosten spart je nach Steuersatz 25 bis 45 Cent Steuern. Bei unserem Gesamtbetrag an Werbungskosten von rund 18.000 Euro im Leerstandsjahr – inklusive Zinsen, Renovierungskosten, Grundsteuer, Versicherung und Fahrtkosten – haben wir am Ende eine Steuererstattung erhalten, mit der wir nicht gerechnet hatten. Das war kein Glück, das war sorgfältige Dokumentation.
Ganz ehrlich, am Anfang wussten wir das nicht, aber die Anlage V hat noch eine weitere Eigenheit, die es in sich hat: Bei Leerstand können auch vorweggenommene Werbungskosten geltend gemacht werden – also Ausgaben, die entstehen, bevor die erste Miete fließt. Das betrifft zum Beispiel Umbauarbeiten vor dem ersten Einzug oder Kosten für die Mietersuche vor Abschluss des ersten Mietvertrages. Voraussetzung ist auch hier der nachweisbare Wille zur Vermietung.
Später haben wir gemerkt, dass auch nach dem Ende der Vermietung unter Umständen noch Kosten absetzbar sein können – sogenannte nachträgliche Werbungskosten. Das gilt etwa für Zinszahlungen, die noch nach dem Ende der Vermietung anfallen, weil das Darlehen noch nicht getilgt ist. Diese Konstellation ist allerdings besonders heikel und sollte zwingend mit einer Steuerberatung besprochen werden.
Ein Thema, das 2026 besonders aktuell ist: Seit der Novellierung der Kaufpreisaufteilungs-Regelungen durch das BMF haben Finanzämter deutlich mehr Handhabe, eine eigene Wertermittlung für Grund und Boden vorzunehmen – was direkten Einfluss auf die AfA-Bemessungsgrundlage hat. Denn: Abgeschrieben wird grundsätzlich nur der Gebäudeanteil; Grund und Boden werden nicht abgeschrieben. Wer einen zu hohen Gebäudeanteil ansetzen möchte, sollte das durch ein Wertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen absichern – das Finanzamt akzeptiert eigene Schätzungen ohne Grundlage in der Regel nicht mehr so großzügig wie früher. (Beispielangabe – kann je nach Region, Gutachterausschuss und Finanzamtspraxis erheblich variieren.)
Rückblickend betrachtet hat uns die Erfahrung mit dem Leerstand eines gelehrt: Dokumentation ist alles. Wer seine Kosten belegen kann, wer seine Vermietungsbemühungen nachweisen kann und wer versteht, welche Ausgaben sofort abziehbar sind und welche abgeschrieben werden müssen, der ist gut aufgestellt. Für alle, die sich tiefer einlesen möchten, empfehle ich folgende Quellen:
– Die offizielle Ausfüllhilfe zur Anlage V des Bundesministeriums der Finanzen: https://www.bundesfinanzministerium.de – Ratgeber zu Werbungskosten und Mietrecht der Stiftung Warentest: https://www.test.de – Informationen zum energieeffizienten Sanieren und Förderprogrammen beim NABU: https://www.nabu.de – Überblick über Verbraucherrechte bei Versicherungen rund um Immobilien beim GDV: https://www.gdv.de
(Alle Links dienen der Information; die Inhalte externer Seiten können variieren und sind unabhängig von diesem Blog.)
✅ Werbungskosten dokumentieren – 6 Schritte für Vermieter:innen bei Leerstand
Schritt 1: Leerstand sofort als solchen erfassen Notieren Sie mit Datum, wann das letzte Mietverhältnis endete. Bewahren Sie die Kündigung oder den Auszugsbeleg auf. Das ist der Startpunkt Ihrer Dokumentation.
Schritt 2: Vermietungsbemühungen laufend belegen Drucken oder speichern Sie Inserate (Screenshot mit Datum und URL), hinterlegen Sie Besichtigungsprotokolle mit Name und Datum der Interessenten, und archivieren Sie Maklerverträge oder Schriftverkehr. Ohne diesen Nachweis kann das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht in Zweifel ziehen.
Schritt 3: Alle Belege für Reparaturen kategorisieren Unterscheiden Sie von Anfang an zwischen Erhaltungsmaßnahmen (sofort abziehbar) und Herstellungsmaßnahmen (abzuschreiben). Notieren Sie bei jeder Rechnung kurz, was genau gemacht wurde und ob es den Zustand erhält oder verbessert.
Schritt 4: Zinsbescheinigung der Bank anfordern Fordern Sie jährlich die Zinsbescheinigung Ihrer Bank an, in der Zinsen und Tilgung klar getrennt ausgewiesen sind. Tragen Sie nur den Zinsanteil in Zeile 36 der Anlage V ein.
Schritt 5: Fahrtkosten notieren Führen Sie ein einfaches Fahrtenbuch oder eine Liste mit Datum, Anlass und Kilometeranzahl für jede Fahrt zur Immobilie. Auch einfache Einträge in einem Notizbuch oder einer Tabelle können als Nachweis dienen.
Schritt 6: Alles mindestens vier Jahre aufbewahren Die Belege müssen für mindestens vier Jahre aufbewahrt werden, falls das Finanzamt sie anfordert. Bei elektronischer Übermittlung genügt die digitale Archivierung. Legen Sie einen klaren Ablageplan fest – entweder physisch nach Jahr und Objekt oder digital in einer Cloud mit Backup.
(Beispielangabe – individuelle Anforderungen des Finanzamts können je nach Bundesland und Prüfungsintensität variieren.)
📝 Musterbrief: Nachweis der Vermietungsabsicht bei Leerstand
Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit weise ich nach, dass das Objekt [Adresse] seit [Datum] leersteht und fortlaufend zur Vermietung angeboten wird. Als Belege füge ich Kopien der Inserate vom [Datum], ein Besichtigungsprotokoll vom [Datum] sowie den Maklervertrag vom [Datum] bei. Meine Vermietungsabsicht besteht unverändert fort; die Immobilie befindet sich derzeit in der Renovierung zur Vorbereitung der Neuvermietung. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.
(Dieses Muster dient nur zur Orientierung. Individuelle rechtliche und steuerliche Beratung bleibt empfohlen.)
💬 Häufige Fragen – so wie wir sie uns selbst gestellt haben
Können wir Schuldzinsen auch dann absetzen, wenn im gesamten Jahr keine Miete geflossen ist?
Diese Frage haben wir unserem Steuerberater mindestens dreimal gestellt, weil wir es nicht glauben konnten. Die Antwort ist: ja, häufig ist das möglich – aber mit einer wichtigen Bedingung. Schuldzinsen bleiben auch bei vorübergehendem Leerstand absetzbar, solange die Vermietungsabsicht nachgewiesen werden kann. Problematisch wird es, wenn der Leerstand sehr lange andauert und keine erkennbaren Bemühungen zur Mietersuche stattgefunden haben. Bei einem Leerstand von mehr als einem Jahr sollte man besonders sorgfältig dokumentieren. Das Finanzamt bewertet jeden Fall individuell, und besonders in strukturschwachen Regionen, wo Wohnungen schwerer zu vermieten sind, zeigen sich manche Finanzämter erfahrungsgemäß verständnisvoller – aber auf Kulanz sollte man sich nicht verlassen. (Kann je nach Einzelfall, Finanzamt und regionaler Praxis variieren.)
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahen Herstellungskosten – und warum ist das so wichtig?
Das ist vielleicht die wichtigste steuerliche Unterscheidung für Vermieter:innen, die renovieren. Erhaltungsaufwendungen sind Maßnahmen, die den ursprünglichen, ordnungsgemäßen Zustand des Gebäudes wiederherstellen – zum Beispiel das Streichen von Wänden, das Ersetzen kaputter Fliesen oder das Reparieren eines defekten Heizkessels. Diese Kosten können in der Regel sofort im Jahr der Entstehung vollständig als Werbungskosten abgezogen werden. Anschaffungsnahe Herstellungskosten entstehen hingegen, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Gesamtbetrag 15 % des Gebäudewerts übersteigt. In diesem Fall müssen die Kosten über die AfA verteilt werden statt sofort abgezogen zu werden. Das kann die steuerliche Wirkung massiv verzögern – statt der sofortigen Entlastung gibt es nur einen kleinen jährlichen Abzug über viele Jahrzehnte. Wer frisch kauft und gleich groß renoviert, sollte das unbedingt im Vorfeld mit einem Steuerberater durchrechnen. (Beispielangabe – individuelle Grenzberechnung hängt vom Kaufvertrag und der Kaufpreisaufteilung ab.)
Wie gehe ich vor, wenn das Finanzamt meine Werbungskosten bei Leerstand nicht anerkennt?
Das ist leider kein seltenes Szenario, besonders wenn die Dokumentation lückenhaft ist. Zunächst: Ruhe bewahren und den Bescheid genau lesen. Innerhalb eines Monats nach Erhalt des Steuerbescheids kann in der Regel Einspruch eingelegt werden – formlos, schriftlich, per Post oder elektronisch über das ELSTER-Portal. Wichtig ist, den Einspruch zu begründen und alle fehlenden Belege nachzureichen: Inserate, Besichtigungsprotokolle, Maklerkorrespondenz, Rechnungen. Wenn der Einspruch nicht zum Erfolg führt, besteht die Möglichkeit der Klage vor dem Finanzgericht – ein Weg, den man aber erfahrungsgemäß nur mit steuerrechtlichem Beistand gehen sollte. Die aktuellen BFH-Urteile zur Einkünfteerzielungsabsicht bei Leerstand (u.a. IX R 48/12, IX R 46/13) können als Argumentationsgrundlage dienen, wenn man nachweisen kann, dass man aktiv nach Mieter:innen gesucht hat. (Kann je nach Sachverhalt und Rechtsweg variieren. Keine Rechtsberatung.)
Dieser Beitrag stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Alle Angaben sind allgemeiner Natur und können je nach Einzelfall, Region, Finanzamt und aktueller Rechtslage variieren. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an eine zugelassene Steuerberatung oder einen Lohnsteuerhilfeverein.
