Zuletzt aktualisiert: 13. März 2026
🔹 Worum es heute geht: Wer seine Wohnung über Airbnb oder ähnliche Plattformen kurzfristig vermieten möchte, muss 2026 in deutschen Großstädten mehr denn je auf Genehmigungen, Registrierungspflichten und steuerliche Konsequenzen achten – die EU-Verordnung über Kurzzeitvermietung (EU) 2024/1028 ist seit Mai 2026 vollständig in Kraft und verändert die Spielregeln grundlegend.
🔹 Was wir gelernt haben: Ohne Registriernummer keine Listung, ohne Erlaubnis kein Geld – und wer die lokalen Regeln ignoriert, riskiert empfindliche Bußgelder und Nachzahlungen beim Finanzamt.
🔹 Was Leser:innen davon haben: Dieser Beitrag erklärt Schritt für Schritt, welche Genehmigungen in Berlin, München und Hamburg nötig sind, wie die Steuer korrekt abgewickelt wird und worauf man beim Start ins Kurzzeitvermietungsgeschäft im Jahr 2026 besonders achten sollte.
Seit dem 20. Mai 2026 müssen Kurzzeitvermietungsplattformen wie Airbnb, Booking.com oder Vrbo in der gesamten Europäischen Union sicherstellen, dass nur noch Inserate mit gültiger nationaler Registriernummer auf ihren Portalen erscheinen – eine direkte Folge der EU-Verordnung (EU) 2024/1028, die der Bundestag im Herbst 2025 mit dem neuen Kurzzeitvermietungsregistrierungsgesetz (KVermG) in nationales Recht umgesetzt hat. In Berlin ist gleichzeitig eine politische Debatte entbrannt, die bis in den Küchentisch-Alltag reicht: Der Senat diskutiert seit Anfang 2026 eine Verschärfung des bereits geltenden Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes, die Bußgelder für unerlaubte Vermietung auf bis zu 500.000 Euro anheben könnte. Wer also glaubt, mit einer unangemeldeten Ferienwohnung noch unbemerkt durchzurutschen, sitzt 2026 auf einem deutlich dünner gewordenen Ast.
Ich muss gestehen: Ich habe das alles nicht immer so genau genommen. Als meine Partnerin Klara und ich vor gut zwei Jahren anfingen, unser Berliner Zimmer gelegentlich über Airbnb zu vermieten – wir nannten es intern immer die „Nordzimmer-Kasse" – war unser erster Gedanke schlicht: Zimmer aufräumen, Fotos machen, hochladen, fertig. Wir dachten, das sei so ähnlich wie ein Gebrauchtwarentisch auf dem Flohmarkt. Dann bekamen wir eines Abends beim Pasta-Kochen eine E-Mail mit dem Betreff „Anfrage Bezirksamt Pankow – Zweckentfremdung". Der Pasta-Topf kochte über, und wir standen ratlos in der Küche.
In den ersten Tagen nach dieser E-Mail haben wir gemerkt, wie viel wir schlicht nicht wussten. Das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG Berlin) gilt seit 2014 und wurde seitdem mehrfach verschärft. Es untersagt grundsätzlich die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken – dazu zählt auch die gewerbliche Kurzzeitvermietung. Wer seine Wohnung oder auch nur Teile davon für mehr als 90 Tage im Jahr als Ferienwohnung vermietet, gilt in der Regel als zweckentfremdend. Bis zu 50 Prozent der eigenen Wohnung dürfen in Berlin unter bestimmten Bedingungen ohne gesonderte Erlaubnis vermietet werden, sofern die Hauptwohnung des Gastgebers selbst unberührt bleibt. (Beispielangabe – kann je nach Bezirk und Einzelfall abweichen.) Für die vollständige Vermietung braucht man hingegen eine Genehmigung, die beim zuständigen Bezirksamt beantragt werden muss. (Stand: 2026, Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin, berlin.de/stadtentwicklung)
Später haben wir gemerkt, dass Berlin damit keineswegs allein ist – und dass die Regeln von Stadt zu Stadt teils erheblich abweichen, was die Sache für Reisende zwischen mehreren Mietobjekten besonders tückisch macht. In München etwa greift die Zweckentfremdungssatzung ebenfalls seit Jahren streng. Wer dort eine Wohnung länger als acht Wochen im Jahr als Ferienwohnung anbietet, braucht seit der Novelle 2023 eine explizite Genehmigung des Kreisverwaltungsreferats (KVR). Seit Herbst 2025 läuft über das Münchner Stadtportal ein digitales Registrierungsverfahren, das eng mit dem neuen bundesweiten KVermG-Register verknüpft ist. Das Verfahren dauert laut aktuellen Berichten von Vermietern zwischen zwei und acht Wochen. (Beispielangabe – kann je nach Auslastung der Behörden variieren.) Die zugeteilte Registriernummer muss dann im Inserat auf der Plattform sichtbar angegeben werden – Airbnb prüft das seit Mai 2026 automatisiert. (Stand: 2026, Quelle: Kreisverwaltungsreferat München, muenchen.de/kvr)
Ganz ehrlich, am Anfang wussten wir das nicht, aber Hamburg macht es noch einmal auf eigene Art. Die Freie und Hansestadt Hamburg setzt die Regeln zur Kurzzeitvermietung über das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz (HmbWoSchG) durch, ergänzt durch bezirkliche Genehmigungspflichten. Besonders in den begehrten Stadtteilen Altona, Eimsbüttel und Mitte ist die Genehmigungslage angespannt. Wer dort eine Wohnung ganzjährig als Ferienwohnung betreiben möchte, wird in der Regel keine Genehmigung erhalten, sofern der Wohnraummangel im jeweiligen Gebiet amtlich festgestellt wurde. Eine Teilvermiettung – also das Vermieten von Zimmern, während man selbst in der Wohnung wohnt – ist hingegen häufig unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Auch hier gilt: Registrierung beim Bezirksamt, Registriernummer ins Inserat. (Beispielangabe – kann je nach Bezirk und Wohnraumlage abweichen.) (Stand: 2026, Quelle: Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Hamburg, hamburg.de/wohnen)
Übersicht: Kurzzeitvermietung in deutschen Großstädten (Stand: März 2026)
| Stadt | Rechtsgrundlage | Grenzwert (p.a.) | Registrierung nötig? |
|---|---|---|---|
| Berlin | ZwVbG Berlin + KVermG | > 90 Tage (komplett) | Ja (Bezirksamt) |
| München | Zweckentfremdungssatzung MUC | > 8 Wochen | Ja (KVR + digital) |
| Hamburg | HmbWoSchG + KVermG | Vollvermietung | Ja (Bezirksamt) |
| Frankfurt | Hess. HRSG + KVermG | > 3 Monate | Ja (Stadtplanungsamt) |
| Köln | WohnNutzSG NRW + KVermG | > 120 Tage | Ja (Bauordnungsamt) |
Alle Angaben: Stand März 2026. (Beispielangaben – können je nach aktueller Rechtslage, Bezirk und Einzelfall abweichen.)
(Quellen: Jeweilige Senatsverwaltungen und Stadtportale; Bundesgesetz KVermG, BGBl. I 2025)
Rückblickend betrachtet war unsere E-Mail vom Bezirksamt Pankow eigentlich ein Glücksfall. Wir wurden damals nicht direkt bestraft – wir hatten nämlich nur das Nordzimmer vermietet, während wir selbst in der Wohnung lebten, und lagen damit unter der Berliner 50-Prozent-Grenze. Aber der Brief zwang uns dazu, uns ernsthaft mit der Materie zu beschäftigen. Was wir dabei über das Steuerrecht gelernt haben, hat mich ehrlich gesagt noch mehr überrascht als die behördlichen Auflagen.
Mit der Zeit wurde uns klar, dass die steuerliche Seite der Kurzzeitvermietung mindestens so komplex ist wie die behördliche. Grundsätzlich gilt: Einnahmen aus der Vermietung von Wohnraum zählen in Deutschland zu den „Einkünften aus Vermietung und Verpachtung" nach § 21 EStG und müssen in der jährlichen Steuererklärung angegeben werden. Das klingt zunächst einfach, wird aber durch mehrere Faktoren verkompliziert. Erstens gibt es die sogenannte Freigrenze von 520 Euro pro Jahr für Vermietungseinnahmen aus dem privaten Bereich – wer darunter bleibt, muss in der Regel nichts versteuern. (Beispielangabe – kann je nach Gesamteinkünften und Einzelfall abweichen.) Zweitens: Wer sein Zimmer zwar günstig, aber auch mit eigenem Aufwand (Reinigung, Frühstück, Wäscheservice) anbietet, läuft Gefahr, steuerrechtlich als Gewerbetreibender eingestuft zu werden – mit allen Konsequenzen inklusive Gewerbesteuer. Drittens sind seit 2026 Plattformen wie Airbnb nach dem neuen EU-Plattformsteuer-Transparenzgesetz (DAC7-Umsetzung in Deutschland) verpflichtet, sämtliche Vermieterdaten automatisch an das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) zu melden. Wer also glaubt, kleine Einnahmen würden unbemerkt bleiben, liegt 2026 grundlegend falsch. (Stand: 2026, Quelle: Bundeszentralamt für Steuern, bzst.de)
Klara hat damals unseren Steuerberater angerufen – Herr Weiland, ein ruhiger Mann aus Prenzlauer Berg, der am Telefon immer klingt, als wolle er uns beruhigen, aber dabei trotzdem alles erklärt, was wichtig ist. Er hat uns erklärt, dass wir die anteiligen Werbungskosten für das Nordzimmer geltend machen können: also den prozentualen Anteil der Miete, der auf das Zimmer entfällt, Reinigungskosten, anteilige Nebenkosten, Bettwäsche – alles, was direkt mit der Vermietung zusammenhängt. Das hat unsere tatsächliche Steuerlast spürbar reduziert. (Beispielangabe – der absetzbare Anteil kann je nach Nutzungsform, Wohnungsgröße und steuerlicher Situation erheblich variieren.)
Was Leser:innen besonders interessieren dürfte, ist die Umsatzsteuerfrage. Grundsätzlich gilt: Wer im Jahr weniger als 25.000 Euro Umsatz aus allen selbstständigen Tätigkeiten erzielt, kann die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG in Anspruch nehmen und ist damit von der Umsatzsteuer befreit. Allerdings: Wenn die Vermietung als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird – was bei professionellem Auftreten, mehreren Objekten oder umfangreichem Service häufiger passiert – kann auch für Einnahmen unter dieser Grenze Umsatzsteuerpflicht entstehen. Ein klares Bild entsteht hier nur durch eine individuelle steuerliche Beratung. (Stand: 2026, Quelle: Bundesministerium der Finanzen, bundesfinanzministerium.de)
Interessant wird es auch beim Thema Versicherung. Die meisten privaten Haftpflicht- und Hausratversicherungen decken Schäden durch kurzfristig vermietende Gäste in der Regel nicht automatisch ab. Wer seine Wohnung regelmäßig Fremden überlässt, sollte das unbedingt mit seiner Versicherung klären und gegebenenfalls einen speziellen Kurzzeitvermietungs-Rider oder eine Zusatzklausel vereinbaren. Airbnb selbst bietet mit dem „AirCover"-Programm eine gewisse Basisabsicherung für Gastgeber an – diese ersetzt jedoch keinen vollwertigen Versicherungsschutz für alle Schadensfälle. (Beispielangabe – Umfang und Bedingungen des Versicherungsschutzes können je nach Anbieter und Tarif erheblich abweichen.) Mehr Informationen zu Versicherungsfragen bei der Vermietung bietet der GDV (Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft): www.gdv.de/de/themen/news.
✅ Praxis-Box: In 6 Schritten zur rechtssicheren Kurzzeitvermietung
Schritt 1 – Lokale Rechtslage prüfen Besuche das Stadtportal deiner Gemeinde und such nach dem Begriff „Zweckentfremdung" oder „Kurzzeitvermietung". Lass dich nicht entmutigen, wenn die Seiten trocken sind – diese Information ist unverzichtbar.
Schritt 2 – Registriernummer beantragen Stelle beim zuständigen Bezirks- oder Stadtamt einen Antrag auf Registrierung nach KVermG. Halte dabei bereit: Personalausweis, Mietvertrag oder Eigentumsnachweis, Angaben zur geplanten Vermietungsdauer. (Beispielangabe – Unterlagen können je nach Gemeinde variieren.)
Schritt 3 – Plattformprofil korrekt anlegen Trage deine Registriernummer gut sichtbar in deinem Airbnb- oder Booking-Inserat ein. Seit Mai 2026 überprüfen Plattformen die Nummer automatisch. Fehlende oder falsche Nummern führen zur Delistung des Inserats.
Schritt 4 – Einnahmen dokumentieren Führe von Beginn an eine einfache Tabelle mit Datum, Gast, Einnahmen und Ausgaben (Reinigung, Bettwäsche, Nebenkosten etc.). Das spart beim Steuerberater Zeit und Geld.
Schritt 5 – Steuerliche Einordnung klären Kläre mit einem Steuerberater, ob deine Vermietung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) oder als Gewerbebetrieb einzustufen ist. Achte dabei auf den Umfang deiner Nebenleistungen.
Schritt 6 – Versicherungsschutz prüfen und anpassen Kontaktiere deinen Versicherungsanbieter und frage explizit, ob Schäden durch Kurzzeitvermietungsgäste gedeckt sind. Passe den Versicherungsschutz bei Bedarf an, bevor der erste Gast anreist.
📄 Musterbrief: Antrag auf Registrierung nach KVermG
Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit beantrage ich die Registrierung meiner Unterkunft [vollständige Adresse] für die gelegentliche Kurzzeitvermietung gemäß § 3 KVermG (Stand 2026). Die Unterkunft wird von mir selbst bewohnt; vermietet wird ausschließlich das Zimmer/die Wohnung unter folgenden Bedingungen: [Zeitraum/Nutzungsart einfügen]. Ich versichere, dass keine weitere Genehmigungspflicht nach lokalem Zweckentfremdungsrecht besteht oder diese bereits vorliegt. Mit freundlichen Grüßen, [Vor- und Nachname, Datum, Unterschrift]
(Bitte beachte: Dies ist ein Mustertext ohne Rechtsverbindlichkeit. Formulierungen sollten je nach lokaler Behörde und Einzelfall angepasst werden.)
Ganz nebenbei haben wir bei unserem Berliner Abenteuer auch gelernt, was es heißt, als Gastgeber Verantwortung zu übernehmen. Klara hat angefangen, unsere Gäste mit einem selbst geschriebenen Stadtführer zu empfangen – handgeschrieben, mit Lieblingsrestaurants und dem besten Bäcker in der Nähe. Einmal kam ein Pärchen aus Tokyo, das uns am letzten Tag fragte, ob sie das Heft behalten dürften. Das war kein Steuerformular, aber es hat sich trotzdem wie ein Erfolg angefühlt.
Was wir anderen auf diesem Weg noch mitgeben möchten: Kurzzeitvermietung kann sich lohnen, finanziell und menschlich. Aber sie ist 2026 kein Graubereich mehr. Die EU-Verordnung, das neue KVermG, die DAC7-Meldepflichten der Plattformen – das alles schafft ein System, das deutlich transparenter ist als noch vor drei Jahren. Wer das System kennt und respektiert, hat wenig zu befürchten. Wer es ignoriert, zahlt am Ende drauf. Weitere Informationen zu den EU-Regelungen für Kurzzeitvermietungen findest du direkt beim Europäischen Parlament: www.europarl.europa.eu.
Ebenfalls lesenswert für alle, die sich über die Auswirkungen des Wohnraumverlusts durch Kurzzeitvermietung informieren möchten: Der NABU (Naturschutzbund Deutschland) und der BUND haben zwar ihre Schwerpunkte in der Natur- und Umweltpolitik, aber auch in Fragen der nachhaltigen Stadtentwicklung engagieren sie sich: www.nabu.de und www.bund.net – beide Organisationen veröffentlichen regelmäßig Stellungnahmen zu Fragen der Flächennutzung und Wohnraumentwicklung in deutschen Städten.
💬 FAQ – Häufige Fragen zur Kurzzeitvermietung 2026
„Ich vermiete nur gelegentlich – muss ich das wirklich alles beachten?"
Das ist tatsächlich die Frage, die uns am häufigsten begegnet. Und die ehrliche Antwort ist: Es kommt drauf an, aber gelegentlich schützt nicht mehr automatisch. Seit Mai 2026 müssen alle Inserate auf Plattformen eine gültige Registriernummer tragen – unabhängig davon, ob du einmal pro Monat oder einmal im Jahr vermietest. Wer keine Nummer hat, fliegt aus dem Portal. Das gilt EU-weit. (Einzelfälle können je nach Umsetzungsstand der lokalen Behörden variieren.)
„Was passiert, wenn ich die Registriernummer vergesse oder zu spät beantrage?"
Dann wird dein Inserat von der Plattform in der Regel deaktiviert. Zusätzlich können lokale Behörden – insbesondere in Berlin, München und Hamburg – ein Bußgeld verhängen. In Berlin kann das bei wiederholten Verstößen gegen das Zweckentfremdungsverbot im schlimmsten Fall fünfstellig werden. Wichtig: Die Höhe des Bußgeldes ist abhängig von der Schwere des Verstoßes und der Dauer der unerlaubten Vermietung. (Beispielangabe – Bußgeldrahmen können je nach Bundesland und Einzelfall erheblich abweichen.)
„Muss ich meine Airbnb-Einnahmen wirklich beim Finanzamt angeben, wenn es nur ein paar Hundert Euro sind?"
Seit der vollständigen DAC7-Umsetzung in Deutschland (ab 2024) melden Plattformen wie Airbnb alle Gastgeberdaten – unabhängig von der Einnahmehöhe – automatisch ans Bundeszentralamt für Steuern. Das Finanzamt weiß also in der Regel, was du einnimmst. Die gute Nachricht: Unterhalb der Freigrenze von 520 Euro jährlichen Vermietungseinnahmen aus dem privaten Bereich fällt in vielen Fällen keine Steuer an. Aber: Angeben musst du es trotzdem in der Steuererklärung. Wer unsicher ist, sollte einen Steuerberater konsultieren. (Beispielangabe – steuerliche Einordnung kann je nach Gesamteinkünften und Vermietungsform variieren.)
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert, können aber aufgrund laufender Gesetzgebungsänderungen veraltet sein. Im Zweifelsfall bitte immer einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Steuerberater hinzuziehen.
Beitrag erschienen auf: Geschichten vom Küchentisch | 13. März 2026
